dimarts, 27 de novembre del 2012

La valoració de bens immobiliàris a efectes mercantils

Amb l'entrada de l’Estat Espanyol a la Unió Europea, es va haver d'adaptar les lleis mercantils a les directives en matèria de societats de la Unió Europea. Això va comportar la reforma i modificació de la Llei de Societats Anònimes, el Reglament del Registre Mercantil i posteriorment la Llei de Societats Mercantils.
Entre els nombrosos canvis produïts per aquestes reformes, el Registre Mercantil va introduir, l'obligatorietat del nomenament d'experts independents per valorar certs béns del patrimoni de les societats.

En quin tipus de supòsits han d’intervenir els experts independents?
Els supòsits en què ha d'intervenir un expert independent per valorar els béns del patrimoni de les societats són[1]: les aportacions no dineràries i les transformacions, fusions o excisions de societats anònimes.


  • Aportacions no dineràries (article 38 de la LSA).
Es consideren aportacions no dineràries, a aquelles aportacions que fan els socis o d'algun d'ells en constituir la societat i que no són diners sinó béns de qualsevol altra classe o en drets. Per exemple és habitual aportar: solars, naus industrials, oficines, habitatges, locals, places d'aparcament, etc ....


  • Transformació de Societat Anònima. (Article 231 de la LSA)
Quan, sense alterar la seva personalitat, una societat anònima es converteix en qualsevol altre tipus de societat mercantil, cal que es valori els béns no dineraris que tingui aquesta societat.


  • Fusió de societats. (Article 236 de la LSA)
Quan una societat absorbeix el patrimoni d'una altra societat, o es fusiona el de diverses societats per construir una societat de nova creació cal haver de valorar els seus béns no dineraris.
Aquest cas és un dels més habituals en què intervé un expert independent i la valoració de béns o actius immobiliaris, ja que quan això passa gairebé sempre la societat té unes oficines, unes naus industrials o algun bé immobiliari en propietat on aquesta societat desenvolupa la seva activitat i que per tant requereix d'una valoració.


  • Escissió de la societat. (Article 256 de la LSA)
Quan es separa una part del patrimoni d'una societat per constituir una nova societat, o per integrar en el patrimoni d'una altra societat preexistent, cal que s'hagi de valorar els béns immobiliaris que formen aquest patrimoni.



Com es regula el nomenament dels experts?
El nomenament d'experts independents està regulat en els articles de la Secció I, del capítol II del Reglament Mercantil[2].
Sol·licitud de nomenament d'experts independents (article 338)
Per sol·licitar el nomenament d'un o diversos experts independents per a l'elaboració d'un informe, s'ha de presentar una instància per triplicat que ha d’anar subscrita, almenys, per una de les persones que promoguin la constitució de la societat o, si ja estigués constituïda, per la pròpia societat, adreçant-la al Registrador Mercantil del domicili social i expressant les circumstàncies següents:

  • Denominació i dades d'identificació registral de la societat o, si escau, el nom i cognoms de les persones que promoguin la constitució de la societat, així com el seu domicili.
  • Descripció dels béns, amb indicació del lloc en què es trobin, així com del nombre i valor nominal i, si s'escau, prima d'emissió de les accions a emetre com a contrapartida.
  • Declaració de no haver obtingut en els últims tres mesos una altra valoració dels mateixos béns, realitzada per expert independent nomenat pel registrador mercantil.
  • Data de la sol·licitud.

Tramitació de la sol·licitud. (Article 339)
Un cop presentada la instància, s'ha de practicar en el llibre diari l'assentament de presentació, en el qual s'ha d'identificar el sol·licitant i al presentador, i on s’ha d'indicar succintament els béns a valorar.
Posteriorment i un cop practicat l'assentament de presentació, s’ha de procedir a l'obertura d'un expedient numerat, l'existència s'ha de fer constar per nota al marge d'aquell seient. En l'expedient s’ha d’establir totes les incidències.

Nomenament d'experts independents. (Article 340).
Tràmit del nomenament
Transcorreguts quinze dies següents a la data de l'assentament de presentació, el Registrador Mercantil designa, un expert[3] independent entre les persones físiques o jurídiques que pertanyin a professió directament relacionada amb els béns objecte de valoració o que estiguin específicament dedicades a valoracions o peritatges. En aquest sentit no es distingeix entre professions titulades i no titulades, però com les normes civils són supletòries de les mercantils, s'entén que el Registrador Mercantil ha de preferir als experts titulats enfront dels que no ho són.
Els experts titulats en base a titulacions universitàries són les que atorguen la condició d'expert en determinades matèries i en principi, és suficient per actuar professionalment. En general els béns o actius a valorar són béns immobiliaris, solars, oficines, naus industrials, locals, places d'aparcament, trasters, etc ... És per això que els arquitectes, aparelladors, arquitectes tècnics i els enginyers d'edificació són els experts més adequats per a la seva valoració. No obstant això quan el bé o actiu immobiliari forma part d'algun bé relacionat amb alguna branca de l'enginyeria també poden actuar els enginyers en la seva especialitat; aeronàutic, agropecuari, de l'energia, miner, telecomunicacions, transport, industrial, etc ...
A la pràctica i de la mateixa manera que els Col·legis professionals envien als deganats civils els llistats de perits segons l'especialitat de què es tracti, també envien als Registres Mercantils els llistats dels experts en valoracions i peritatges.

Informe de l'expert per cada especialitat
Quan els béns a valorar són de naturalesa heterogènia o, fins i tot sense ser-ho, es trobin en circumscripció pertanyent a diferents Registres Mercantils, el Registrador pot nomenar diversos experts, expressant en el nomenament dels béns a valorar per cada un d'ells. Per exemple, quan s'ha de valorar una nau industrial, amb la maquinària i l'estoc de mercaderies, es pot sol·licitar dos o tres valoracions diferents, diferenciant l'expert a qui se sol·licita i que ha de valorar cada un, especificant per exemple la valoració de l'edifici d'una banda, les màquines de l'altra i l'estoc de les mercaderies per l'altra.

Honoraris
En la resolució per la qual es nomena a l'expert o experts independents, determinarà el Registrador la retribució a percebre per cadascun dels nomenats o els criteris per calcular-la.
La retribució dels experts s'ha d'ajustar, si s'escau, a les regles establertes pels respectius Col·legis Professionals i les normes que a aquest efecte es dictin per part del Ministeri de Justícia.
El nomenament s'ha de fer constar per diligència en els exemplars de la instància presentada, un dels quals s'entregarà o remetrà al sol·licitant, un altra serà arxivada en el Registre i el tercer es remetrà a l'expert. En el cas que hi hagi pluralitat d'experts, s'enviaran fotocòpies diligenciades a cada un dels experts nomenats pel Registre.

Incompatibilitats de l'expert. (Article 341).
Són causes d'incompatibilitat per a ser nomenat expert les establertes pels perits per la legislació processal civil.
En aquest apartat s'entén que el Reglament del Registre Mercantil es refereix a les taxes que estableix l'article 343 de la Llei d'Enjudiciament Civil i que, si s'escau ha de manifestar el perit en el dictamen segons s'estableix en l'article 335.2 de la mateixa Llei d'Enjudiciament Civil.
Quan l'expert nomenat fos incompatible, haurà excusar immediatament davant el Registrador, que, prèvia notificació als interessats, procedirà a la designació d'un altre nou expert.

Recusació de l'expert. (Article 342).
Com passa en els procediments civils i abans de l'elaboració de l'informe, els interessats poden recusar l'expert per concórrer causa legítima, comunicant al Registrador, que al seu torn l'ha de notificar a l'expert, per qualsevol mitjà que permeti deixar constància de la data en què es rep la notificació.
Transcorreguts cinc dies des de la notificació sense que l'expert s'hagi oposat compareixent davant el registrador, s'anul·la el nomenament i es procedeix a un designar-ne un altre de nou.
En el cas que l'expert s'oposi a la recusació, el Registrador, té un termini de dos dies per resoldre el que sigui procedent.
Contra la resolució del Registrador poden els interessats interposar recurs davant la Direcció General dels Registres i del Notariat en el termini de quinze dies, a comptar de la data de notificació de la resolució.

Nomenament en favor d'un mateix expert. (Article 343).
El nomenament d'un expert que ja s'ha designat el mateix Registrador dins el darrer any ha de posar en coneixement de la Direcció General dels Registres i del Notariat (Ministeri de Justícia).

Notificació i acceptació del nomenament. (Article 344).
El nomenament s'ha de notificar a l'expert designat per qualsevol mitjà que permeti deixar constància de la data en què es rep la notificació.
En el termini de cinc dies a comptar de la data de la notificació el nomenat ha de comparèixer davant el Registrador per acceptar l’encàrrec, la qual cosa es fa constar per diligència en la instància arxivada en el Registre.
En el cas que s'accepti l’encàrrec, s'estén el corresponent assentament en el Llibre de Nomenaments d'experts i auditors, tot indicant el codi d'expedient.
Un cop transcorregut el termini a què es refereix l'apartat anterior sense haver comparegut el designat, sigui quina sigui la causa que l'hagi impedit, caduca el seu nomenament, procedint el Registrador a efectuar un nou nomenament.

Termini de l'emissió de l'informe. (Article 345).
Els experts han de elaborar el seu informe per escrit, de forma raonada en el termini d'un mes a comptar de la data de l'acceptació del nomenament.
Quan concorrin circumstàncies excepcionals, el Registrador, a petició del propi expert, pot concedir un termini major. Aquestes causes han de ser motivades sent les més habituals el que no s'hagi permès accedir a inspeccionar l'edifici o també pot ser un motiu la grandària de l'edifici a valorar, l'haver de fer comprovacions administratives complexes (urbanístiques, afectacions, expropiacions, etc ... ).
Si l'informe no és emès en el termini concedit, caduca l'encàrrec, procedint pel Registrador a un nou nomenament, sense perjudici de la responsabilitat en què pugui haver incorregut l'expert per l'incompliment del seu mandat.
No està regulat específicament, però és aconsellable que un informe de valoració inclogui les mateixes pautes que regeixen per als dictàmens pericials, en la mesura que li són aplicables i en tot cas hauria d'incloure:

  • La identificació clara de l'edifici.
  • La descripció del bé que es valora, les seves característiques, antiguitat,, estat de conservació, etc ...
  • Comprovació de la documentació: dades cadastrals, registrals, patents, etc ...
  • Descripció urbanística. Es aconsellable acompanyar documentació per justificar que s'ha comprovat les característiques urbanístiques.
  • Descripció de les superfícies del immoble a valorar.
  • Descripció del criteri i mètodes de valoració utilitzats per a la seva valoració.
  • La indicació de si el valor calculat es correspon amb el nombre, valor nominal (i prima d'emissió, si s'escau) de les accions que se li assignessin, com a contrapartida a qui aporti aquest bé.
  • Fotografies.
  • Plànols i documentació utilitzada

Emissió de l'informe. (Article 346).
Emès l'informe, l'expert lliurarà l'original a la persona que ha sol·licitat el seu nomenament i comunicarà aquest lliurament al registrador mercantil que l'hagi nomenat, qui ho farà constar en l'expedient, que tancarà en aquell moment mitjançant la corresponent diligència. Aquesta circumstància s'ha de consignar així mateix al marge de l'assentament de nomenament.

Caducitat de l'informe. (Article 347).
Igual que passa amb totes les valoracions immobiliàries, els informes emesos pel Registre Mercantil caduquen. En aquest cas la seva validesa és de tres mesos de la seva data, llevat que amb anterioritat hagués estat ratificat pel propi expert, en aquest cas prorrogarà la seva validesa tres mesos més, a comptar de la data de ratificació.
Percepció de la retribució. (Article 348)
Els experts facturen directament a la societat en nom s'hagi sol·licitat l'informe i, si aquesta no s'hagués constituït, de qui hagi signat la sol·licitud.
Els experts poden sol·licitar provisió de fons a compte dels honoraris abans d'iniciar l'exercici de les seves funcions. En la pràctica, nosaltres facturem la totalitat dels honoraris i sol·licitem el cobrament dels honoraris per avançat o en el dia de la visita d'inspecció, ja que un cop lliurat es fa difícil el seu cobrament.
Sol·licitud de nomenament d'experts en cas de fusió i d'escissió. (Article 349)
En cas de fusió o d'escissió de societats, la sol·licitud de nomenament d'un o diversos experts independents per a l'emissió del preceptiu informe es fa individualment per cadascuna de les societats que participen en la fusió o de les societats beneficiàries de l'escissió.
No obstant el que disposa l'apartat anterior, l'informe pot ser comú a totes les societats que participen en la fusió quan aquestes ho sol·licitin, havent subscriure la instància, si més no, una persona amb poder de representació per cadascuna de les societats interessades.
En aquest cas la sol·licitud es presenta al Registrador Mercantil del domicili social de l'absorbent o del que figuri en el projecte de fusió com a domicili de la nova societat a constituir, adjuntant la certificació del projecte de fusió emesa per cada un dels òrgans d'administració de les societats sol·licitants.
No obstant el que disposa l'apartat primer, l'informe podrà ser comú a totes les societats beneficiàries de l'escissió quan aquestes ho sol·licitin, havent de subscriure la instància, si més no, una persona amb poder de representació per cadascuna de les societats afectades.
La sol·licitud es presentarà en aquest cas al Registrador Mercantil del domicili de qualsevol d'elles, adjuntant certificació del projecte d'escissió emès per cada un dels òrgans d'administració de les societats sol·licitants.




[1] Els supòsits d’intervenció estan regulats en el Text Refós de la Llei de Societats Anònimes. R.D. 1564/1989.
[2] El Reglament del Registre Mercantil vigent és l’aprovat pel Reial Decret 1784/1996, de 19 de juliol.
[3] En l’àmbit professional, s’anomena expert a qui domina els fonaments tècnics d’una professió i perit a qui a més a més de dominar els fonaments tècnics coneix les implicacions jurídiques de la seva professió.