- Impost sobre béns immobles (IBI).
- Impost sobre l'Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (IVTNU).
- Impost sobre Construccions, Instal·lacions i Obres. (ICIO)
- Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP) i Actes Jurídics Documentats (AJD).
- Impost sobre Successions i Donacions. (ISD)
- Impost sobre el Patrimoni (IP).
- Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (IRPF).
- Impost sobre Societats (IS).
- Impost sobre el Valor Afegit (IVA).
- Gravamen especial sobre els béns immobles de les entitats no residents.
La valoració del bé
immoble es fa de forma diferent segons sigui l'impost. D'una banda hi ha
impostos que la base imposable de l'impost és el valor cadastral,
com és el cas de l'impost municipal sobre béns immobles (IBI), en què la
imposició de l'impost es realitza sense prèvia declaració per part del
contribuent. En aquest cas, per comprovar la correcta imposició de la quota tributaria de l'impost, és necessari comprovar la base imposable i per això es necessari examinar la fitxa cadastral comprovant les superfícies, tipus de
bé, antiguitat, estat de conservació, etc .... Davant el dubte és convenient
assessorar-se a través d'un perit en valoracions immobiliàries[1]
i en el cas que sigui necessari realitzar les modificacions que siguin
necessàries en el cadastre. En alguns casos pot arribar a ser necessari
impugnar la ponència de valors o l'assignació individualitzada de valors, per
motius d'índole material, formal, etc ..., essent en aquests casos evident la
necessitat d'un assessorament pericial especialitzat.
D'altra banda hi ha
impostos que utilitzen el sistema de valoració per còmput de valors[2],
com és el cas de l'impost sobre l'increment de valor dels terrenys de
naturalesa urbana (IVTNU), l'impost sobre el patrimoni (IP) i l'impost sobre la
renda de les persones físiques (IRPF), així com en el gravamen especial sobre
els béns immobles de les entitats no residents. També s'utilitza el sistema de
còmput de valors, en l'impost sobre societats (IS) i excepcionalment la
comprovació de valors, mentre que en l'IVA, en ser la base imposable el preu[3],
que no el valor, no hi ha ni valoració, ni comprovació, ni còmput de valors,
llevat de determinats supòsits molt concrets.
El sistema de còmput de
valors es basa a determinar la base imposable de l'impost per un còmput de
valors. Aquest còmput és diferent segons sigui l'impost. En el cas de l'impost
sobre l'increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana (IVTNU), s'obté
multiplicant el valor cadastral del terreny en la data de la meritació, o de la
component del valor cadastral que s'assigna al mateix si hi ha edificació, pel
nombre d'anys complerts transcorreguts des de l'anterior transmissió, amb un
màxim de vint, i per un percentatge fixat dins el ventall que permet la llei.
Igual que s'ha comentat en l'apartat anterior per a comprovar la correcta
imposició d'aquest impost és necessari comprovar la fitxa cadastral i en el cas
que sigui necessari sol licitar l'assessorament pericial. En el cas de l'impost
de patrimoni el còmput de la base imposable es realitza pel valor més gran
entre el preu o valor declarat, el valor comprovat i el valor cadastral. En
l'impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF), es realitza un còmput
de les rendes netes dels immobles no cedits en arrendaments o un còmput de les
quotes d'amortitzacions dels immobles en el cas d'immobles en arrendament.
A la resta d'impostos
l'administració realitza la comprovació
dels valors[4]
declarats pel contribuent, com són l'impost sobre construccions, instal·lacions
i obres (ICIO), l'impost de transmissions patrimonials (ITP), actes jurídics documentats
(AJD), l'impost de successions i donacions (ISP) i l'impost sobre la renda de
les persones físiques (IRPF).
Per a realitzar la
comprovació de valors l'administració pot utilitzar diversos mitjans[5]
que es recullen en l'article 57 de la Llei General Tributària i que són:
a) La capitalització o
imputació de rendiments al percentatge que la llei de cada tribut assenyali.
b) L'estimació per referència als valors que figurin en els registres
oficials de caràcter fiscal. Aquesta estimació per referència consisteix en
l'aplicació dels coeficients multiplicadors que es determinin i publiqui
l'Administració Tributària competent, en els termes que s'estableixin per
reglament, als valors que figurin en el registre oficial de caràcter fiscal que
es prengui com a referència a efectes de la valoració de cada tipus de béns. Es
tracta de béns immobles, el registre oficial de caràcter fiscal que es prendrà
com a referència a efectes de determinar els coeficients multiplicadors per a
la valoració d'aquests béns és el cadastre immobiliari.
c) Preus mitjans en el
mercat.
d) Cotitzacions en
mercats nacionals i estrangers.
e) Dictamen de perits de l'Administració.
f) Valor assignat als
béns en les pòlisses de contractes d'assegurances.
g) Valor assignat per a
la taxació de les finques hipotecades en compliment del que preveu la
legislació hipotecària.
h) Preu o valor declarat
corresponent a altres transmissions del mateix bé, tenint en compte les
circumstàncies d'aquestes, realitzades dins el termini que s'estableixi per
reglament.
De tots aquests mitjans,
els més utilitzats per l'administració són l'estimació per referència als
valors que figurin en els registres oficials de caràcter fiscal i el dictamen
de perits de l'administració.
L'estimació per
referència als valors que figurin en els registres oficials de caràcter fiscal,
és el mitjà utilitzat per l'administració en els casos d'herències, donacions,
segones transmissions de béns immobles, etc ... pel fet que el bé transmès
compta amb un valor cadastral, al qual se li aplica el coeficient multiplicador
corresponent que estableix l'administració per a cada tipus de bé en funció de
la seva ubicació, obtenint el valor mínim, que a efectes fiscals,
l'administració acceptarà per a aquest bé. Aquests coeficients són públics i de
fàcil aplicació pel contribuent, conduint a un resultat inequívoc. En alguns
casos són els propis notaris els que assessoren al contribuent per estimar el
valor del bé transmès segons aquest mètode. En cas de dubte sempre es pot
contractar els serveis d'un perit en valoracions immobiliàries.
No obstant això
l'administració, no pot utilitzar aquest mitjà de comprovació de valors, en els
casos de declaracions obra nova, declaracions de divisions horitzontals,
primeres transmissions de béns immobiliaris, segregacions, agrupacions,
ampliacions, etc ..... pel fet que l'administració no disposa del valor
cadastral del bé immoble transmès. És en aquests casos, l'administració
utilitza, com a mitjà de comprovació del valor, el dictamen de perits de
l'administració.
L'administració també
utilitza el dictamen de perits, com a mitjà de comprovació, per determinar el
valor dels béns en cas s’hagi obtingut un valor superior al declarat pel
contribuent en els casos que s'ha comprovat el valor, mitjançant l'estimació
per referència als valors que figurin en els registres oficials de caràcter
fiscal, es troba
Aquest dictamen que
realitza l'administració com a mitjà de comprovació de valors, és una valoració[6]
tècnica realitzada per un funcionari públic, amb títol adequat a la naturalesa
del bé a valorar i hi han de explicitar els fonaments del bé i els criteris[7]
utilitzats. Aquest dictamen es basa en les dades que figuren en el títol o
negoci jurídic que es grava com a fet imposable, en les dades que són públics
(registrals, urbanístics, cadastrals, etc ....) i en els documents aportats a
l'administració, es presumirà la veracitat de totes aquesta documentació.
Quan el valor comprovat
per l'administració, per qualsevol dels mitjans utilitzats, resulta
contradictòria amb el valor declarat pel contribuent, i el valor comprovat per
l'administració es superior al declarat pel contribuent, s'inicia un tràmit
d'audiència, en el qual la administració comunica una proposta de liquidació de l'impost, amb un recàrrec complementari de la quota tributaria i els interessos legals aplicats al període que ha
passat des de la data de la meritació de l'impost. En aquesta fase, el
contribuent pot presentar al·legacions si considera que la comprovació
realitzada per l'administració és incorrecta. És molt aconsellable en aquesta
fase inicial que el contribuent s'assessori per un perit en valoracions que li
indiqui si la comprovació realitzada per l'administració és correcta i si cal
li indiqui quines al·legacions tècniques es poden realitzar.
En el cas que
l'administració consideri que les al·legacions no són fundades o suficients,
s'inicia un procés administratiu de reposició. En aquesta fase de reposició és
aconsellable l'assistència lletrada del contribuent, perquè l'assessori en la
presentació del recurs, en la qual es pot impugnar la comprovació de valors que
realitza l'administració, per motius d'índole formal, com podria ser pel
procediment[8],
la manca de posada de manifest de l'expedient, la falta o insuficiència de
motivació del dictamen de perits de l'administració utilitzat, o per motius
d'índole tècnic en la valoració tècnica que fa l'administració.
La valoració realitzada per l'administració pot presentar incorreccions en les estimacions del valor del sòl, els costos de les construccions, instal·lacions o obres realitzades o en les coeficients que estableix la instrucció per a redactar dictamens pericials aprovat per l'administració.
Si el motiu del recurs és degut a temes tècnics relacionats amb el dictamen de perits de l'administració, és aconsellable que el contribuent acompanyi el recurs d'una valoració de part realitzada per un perit, en què es pugui justificar els arguments del recurs i les diferències amb l'administració.
La valoració realitzada per l'administració pot presentar incorreccions en les estimacions del valor del sòl, els costos de les construccions, instal·lacions o obres realitzades o en les coeficients que estableix la instrucció per a redactar dictamens pericials aprovat per l'administració.
Si el motiu del recurs és degut a temes tècnics relacionats amb el dictamen de perits de l'administració, és aconsellable que el contribuent acompanyi el recurs d'una valoració de part realitzada per un perit, en què es pugui justificar els arguments del recurs i les diferències amb l'administració.
Aquesta impugnació es
pot fer en reposició amb caràcter potestatiu o en via econòmic-administratiu.
El contribuent també pot
promoure la taxació pericial contradictòria en correcció del resultat dels
altres mitjans de comprovació de valors, d'acord amb l'apartat 2 de l'article
52 de la Llei General del Tributaria. En conseqüència, la taxació pericial
contradictòria és un mitjà extraordinari de comprovació de valors, aplicable a sol·licitud
del contribuent, per enervar els valors resultants de l'aplicació dels mòduls o
índexs preestablerts a l'efecte o dels dictàmens pericials en l'impost sobre construccions,
instal·lacions i obres, en els valors cadastrals o en els dictàmens de perits
de l'administració dels restants impostos
Acordada la pràctica de
la taxació pericial contradictòria, tant l'administració com el contribuent
designen cadascun dels perits perquè taxen els immobles. Com és lògic, si la
comprovació recorreguda es va practicar mitjançant dictamen pericial aquest té
la consideració de taxació del perit de l'Administració a efectes de la taxació
pericial contradictòria.
Confrontat el resultat
de la taxació del perit de l'administració amb la del perit del contribuent, si
el d'aquella no excedeix de la del d'aquest en més d'un 10 per 100 i tampoc en
més de 120.000 €, servirà de base per a la liquidació de l'impost el resultat
de la taxació del perit del contribuent.
En canvi, si excedeix
d'algun dels dos límits indicats, s'ha de designar un perit tercer que
determinarà el valor dels béns. En conseqüència, la taxació pericial
contradictòria és, de fet, un arbitratge tècnic per determinar el valor dels
béns i drets. El perit de l'administració percebrà les retribucions a què
tingui dret d'acord amb la legislació vigent, mentre que els honoraris del
perit del contribuent seran satisfets per aquest.
Els del perit tercer són
a compte del contribuent si el resultat del seu taxació excedeix en més d'un 20
per 100 al valor declarat i en cas contrari hauran de ser satisfets per
l'Administració.
El perit tercer pot
exigir que prèviament a l'exercici de la seva comesa es faci per ambdues parts
provisió dels seus honoraris. La manca de dipòsit de la provisió per qualsevol
de les parts suposa l'acceptació de la valoració realitzada pel perit de
l'altra. Algunes comunitats autònomes, com és el cas de Catalunya, han aprovat
unes tarifes d'honoraris oficials per als perits tercers que actuïn en un
procés de taxació pericial contradictòria.
Ha de significar que si
bé el perit tercer determina amb la seva valoració el valor dels immobles
objecte de controvèrsia, el resultat de la comprovació, al qual s'han d'atenir
les liquidacions tributàries que siguin procedents, queda limitat superiorment
pel menor dels valors següents:
• El comprovat per
l'Administració, contra el qual es va promoure la taxació pericial
contradictòria.
• El resultant de la
valoració del seu perit.
Inferiorment queda limitat
pel major dels dos valors següents:
• El declarat pel
contribuent.
• El que resulta de la
taxació del seu perit.
EPÍLEG.
En general, podem dir
que tots estem o estarem subjectes en algun moment de la nostra vida a alguna
transacció immobiliària[9],
sigui de compra, venda, herència, donació, etc ... Quan aquesta operació esta
gravada amb algun impost, serà necessari saber com liquidar-los.
En aquest article es fa
una breu descripció de les diferents figures tributàries, que a l'Estat
Espanyol graven els immobles i la seva transmissió, fent especial referència
als procediments que té cada un dels impostos per determinar la base imposable.
Com es desprèn de
l'article, és una bona pràctica, el contractar els serveis professionals d'un
perit en valoracions immobiliàries, que pugui assessorar el contribuent en la
determinació del valor econòmic més adequat a efectes fiscals del bé immoble i
arribat el cas li pugui aconsellar per evitar sorpreses que comportin
problemàtiques sancionadores administratives.
[1] Un perit es
aquella persona o professional que te coneixements específics sobre una matèria
que, li permet dictaminar sobre fets que requereixen d’aquets coneixements per a
la seva apreciació. Les valoracions dels bens immobiliaris urbans formen part
de les especialitats dels titulats en arquitectura, arquitectura tècnica i enginyeria
d’edificació, mentre que les valoracions dels bens immobiliaris rústics formen
part de les especialitats dels titulats en enginyeria agrònoma. Encara que aquets
coneixements formen part de les formacions acadèmiques d’aquestes titulacions,
no vol dir que tots aquests professionals es dediquin o exerceixin aquesta
especialitat, motiu pel que si es vol comptar
amb un verdader expert amb aquesta matèria s’ha d’optar per un professional que
ostenti aquets coneixements específics que li permeten dictaminar sobre allò.
[2] Còmput
de valor d’un be és la determinació indirecta del valor, exclusivament a partir
de dades preexistents i regles de càlcul prefixades.
[3] Valor
és la utilitat d’un be, expressada en unitats monetàries o l’expressió quantitativa
de l’estimació d’un be, mentre que el preu és la contraprestació econòmica per a
la seva transmissió.
[4] Comprovar
un valor declarat es contrastar si s’ajusta al valor que es considera que té el
be i de no ajustar-se, fixar-ne el valor degut.
[5] Els mitjans de valoració son las vies
a través dels quals s’apliquen els criteris de valoració. Per exemple;
·
L’estimació per referencia als
valors que figuren en els registres oficials de caràcter fiscal, amb els es
determina els coeficients multiplicadors que publica l’administració tributaria
competent per a obtenir el valor que s’agafa com referencia a efectes de la
valoració de cada tipus de be.
·
El dictamen pericial, a través del qual s’apliquen els
corresponents criteris de valoració.
·
El valor cadastral, determinat d’acord amb els criteris
de la normativa a l’efecte.
·
etcètera.
[7] Els criteris de valoració son les regles a través de les quals s’arriba a
establir el valor d’un be. Per exemple, capitalitzar la renda; obtenir el valor
del sol a partir del valor del producte immobiliari, deduint-ne els costos de
producció i el benefici del promotor; prendre com a referència el mercat, etc.
[8] Els procediments de valoració son els canals formals o les formalitats a que ha
de subjectar-se l’activitat administrativa de valoració. Així la valoració cadastral
comporta les fases d’aprovació de la ponència de valors, publicació de la mateixa
per edicte, assignació de los valors cadastrals i notificació dels mateixos. En
conseqüència el procediment és una successió de tràmits.
[9] Segons les dades publicades pel Ministeri de Foment a finals de l’any
2010, existien en l’Estat Espanyol 25.837.108
habitatges, més altres tantes oficines, garatges, magatzems, naus industrials, edificacions
agrícoles, solars, finques rústiques, etc….
És considera com a valor mig
que tots els bens immobles son objecte d’algun tipus de transacció en un període
mitja de 20 anys (compravenda, herència, donació, obra nova, divisió horitzontal,
agrupació, segregació, etc…) pel que un es pot fer una idea del volum d’aquestes
dades i comprendre perquè la transacció i la titularitat de la propietat dels immobles
està tan gravada. Per a fer-se una idea tant sols del volum que suposen les
compravendes es pot observar les dades publicades
pel Col·legi de Registradors d’Espanya referents a les operacions de compravenda
d’habitatges registrats que ha estat de:
Evolució de les compravendes registrades
|
||||||
Anys
|
||||||
939.553
|
989.341
|
916.000
|
788.518
|
561.420
|
423.114
|
|
